Das Verhältnis von Börsenwert und NAV bei Immobiliengesellschaften

Diplomarbeit aus dem Jahr 2009 im Fachbereich BWL - Bank, Börse, Versicherung, Note: 1,3, Albert-Ludwigs-Universität Freiburg (Lehrstuhl für Finanzwirtschaft und Banken), Sprache: Deutsch, Abstract: Die US-Finanzkrise, ausgelöst durch die Hypothekenkrise im Sommer 2007, hat die Börsen weltweit in einen Abwärtsstrudel mit teilweise dramatischen Kurseinbrüchen gerissen. Im Sog der Abwärtsbewegung mussten auch die Aktien der Real Estate Investment Trusts (REITs) in kürzester Zeit schwere Kursrückgänge verbuchen. Insbesondere bei den US-REITs hat sich die Börsenbewertung gravierend vom Net Asset Value (NAV) getrennt. Letzterer gilt als Ausdruck des fundamentalen Wertes eines Immobilienunternehmens. Aus einem durchschnittlichen Premium von über 10% ist ein Discount zum NAV von fast 50% geworden. Bei Einzelwerten, wie dem 'Brandywine Realty Trust' oder 'Developers Diversified Realty Corporation', erreichten die Discounts im März 2009 historische Höchstwerte zwischen 80 und 90%. Eine solche Divergenz lässt die Aktie günstig erscheinen, doch funktioniert die Arbitrage? Können die 'Kursunterschiede' zwischen Börsenwert und NAV, die zu einem bestimmten Zeitpunkt bestehen, ausgenutzt werden, um Gewinne zu erzielen oder Verluste zu vermeiden? Diese Frage ist sowohl für Investoren als auch für das Management eines REITs hochbrisant. Die Herleitung der Antwort ist das Ziel der vorliegenden Arbeit und davon abhängig, ob temporäre Differenzen, in Form von Premiums oder Discounts, durch eine Korrektur der NAVs oder der Börsenkurse abgebaut werden. Wenn der fundamentale Wert die langfristige Führgröße darstellt, dann sollte die Antwort positiv ausfallen und die Verlierer von heute dürften die Gewinner von morgen sein. Die REIT-Investoren hätten berechtigte Erwartungen, Überrenditen zu erzielen, und das Management sollte sich der Gefahr einer potentiellen Übernahme des unterbewerteten REITs durch bspw. eine Private-Equity-Gesellschaft bewusst sein. Wenn allerdings der Preisfindungsprozess der REITs am indirekten Immobilienmarkt stattfindet, dann sollte die Antwort negativ ausfallen. In diesem Fall profitieren jedoch die Direktmarktinvestoren, da sie aufgrund der prognostizierbaren Wertentwicklung der Immobilien eine optimierte Portfoliostrukturierung vornehmen können.